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民事执行案件中，被执行人名下的不动产如果事先出卖给他人（“买受人”），申请执行人的强制执行权利与买受人权利如何平衡，执行措施如何协调，这是司法实践中较有争议的问题。那么关于这一问题，最高人民法院是怎么规定的呢？
这方面的司法解释主要有2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“《查、扣、冻财产的规定》”）和自2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《异议复议规定》”）。比较两部司法解释，《查、扣、冻财产的规定》采用的是“支付价款+实际占有+对未办理过户登记无过错”的“三要件”，而《异议复议规定》则用的是“签订书面合同+合法占有+支付价款+非因买受人原因未办理过户登记”的“四要件”。上述规定如何理解，本文从“四要件”出发，分析探讨如下：
一、 第一个要件--签订买卖合同
房屋买卖合同属于要式合同。《城市房地产管理法》第41条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，在日常经济活动中，不动产交易，财产大宗、交易复杂，应签订书面合同也属于常识。除去上述法律明文外，买受人提出异议并主张能够排除执行，证据至关重要，未签订书面买卖合同，直接导致关键证据缺失，异议难以成立，因此将“签订合法有效的书面买卖合同”作为不动产执行异议的成立要件之一，并无疑义。
二、第二个要件--查封前已合法占有该不动产
关键词一：“查封前”
查封后再行占有不动产，主观上具有过错而且行为欠缺合法性，显然不能排除强制执行。
关键词二：“占有”
“占有”首先是自然事实概念，意思是对物的控制支配状态，同时，具备合法依据的“占有”又上升为法律事实，是一种法律保护的事实状态。对于买受人“直接占有”、自行居住，符合“占有”条件基本没有疑问，但在买受人“间接占有”不动产时，是否符合《异议复议规定》的条件不免有所争议。
《合同法》及《物权法》中规定了三种特殊的交付形式，即“简易交付”、“占有改定”和“指示交付”，落实到不动产的交付问题上，分别表现为下三种情形：情形一、买受人原来是承租人，与出卖人签订买卖合同后继续居住，算不算房产已经交付？；情形二、房产原来由业主自住，买受人签订买卖合同并支付价款后，立即将不动产返租给业主，此时交房是否已经完成？情形三：不动产事先已经对外出租，买受人签订买卖合同并支付价款后取得管理和收租的权利，是否可以认定买受人已经取得房产？笔者认为，上述三种情形，买受人都已经实现了对不动产的控制和支配，无须限定必须本人居住于其中，均应认定为属于“占有”。“占有”概念，重在对物的控制和支配，并不限定权利人必须亲力亲为，法律认可的“占有”方式包括“间接占有”，买受人通过借用、租赁等方式实现对不动产的管理控制，不违反法律规定。相反，在经济活动中，商用写字楼、商业店面，均以出租作为常见用途，仅限定买受人自行居住在内才属“占有”，不符常情。
关键词三：“合法”
首先，《查、扣、冻财产的规定》为“实际”占有，而《异议复议规定》则是“合法”占有，考虑到缺乏权利基础或者法律依据的占有不受保护，因此两个规定本质并无重大区别。
其次，“合法”指具有法律上可以成立之依据的占有，例如签订书面买卖合同并依约支付价款，并不局限于所有权人的占有，非所有权人只要具备相应依据，也属“合法占有”。
最后，“合法占有”中的“法”，应指涉及“占有”依据的民事法律，有别于其他管理性规范或者合同条款，例如，买受人所购买之住宅的外阳台存在违章搭盖被限期拆除。此时，虽然依据相关规定，房产状况存在“违章”瑕疵，同样应认定买受人“合法占有”。
三、第三个要件--“支付全部价款”或者“支付部分且将剩余价款交付执行”
关键词一：“全部”还是“部分”
《查、扣、冻财产的规定》第十七条规定“支付全部价款”，而后通过的《异议复议规定》将该要件变更为“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。本处规定变化，更加符合经济生活的实际情况（实践中买受人在过户前往往保留部分房价款），允许买受人将剩余价款交付执行可能也有助于解决财产来源和执行难问题，更加务实和灵活。
关键词二：“将剩余价款交付执行”在按揭贷款抵押的情况下如何理解
实践中往往有这样的情况，出卖人和买受人约定：对存在银行按揭贷款的商品房，买受人在支付出卖人（被执行人）部分价款后，继续以出卖人名义偿还按揭款。这一类房产，如果发生查封、冻结后，买受人自愿提前一次性清偿按揭贷款余额以涂销抵押登记，算不算符合“按照人民法院的要求交付执行”这一条件呢？
笔者认为，买受人支付剩余价款目的在于全面履行不动产买卖合同，意在向金融机构一次性清偿按揭贷款余额以涂销抵押登记、消除权利负担，至于剩余价款是否能够用于清偿执行债权，则非买受人的根本目的。买受人并非被执行人，并无义务向申请执行人清偿，其之所以能够享有排除强制执行的权利，就在于全面履行了不动产买卖合同项下的权利义务（签订书面合同、合法占有入住、最终支付全部价款），从而享有对不动产的实体权利，不能片面、机械地理解“按照人民法院的要求交付执行”。
必须指出，这一观点也是和最高人民法院的讲话精神相一致的。2015年12月24日，最高人民法院民事审判第一庭庭长程新文在题为《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》的讲话中，谈到“案外人执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。审查的关键点有两个：一是案外人对执行标的享有合法真实的实体权利……二是案外人享有的实体权利能够足以排除对执行标的物的强制执行”，在谈到第二个关键点时，《若干具体问题》讲话进一步谈到“对这个问题思路要开阔一些，执行异议复议司法解释对此作出了一定的总结和规定，但还不全面，尤其是我们还要进行实体法上的专门研究……”。显然，《异议复议规定》的规定，是审查案外人执行异议得以成立的条件之一但并非全部。
四、第四个要件--未办理过户系“非因买受人自身原因”
《查、扣、冻财产的规定》关于这一条件的规定是“对未办理过户登记无过错”，而《异议复议规定》 则为非因买受人原因“未办理过户登记”。“非因买受人原因”不仅要求“对未办理过户登记无过错”，而且要求买受人本身必须符合过户登记的条件。实践中已经有案例出现买受人因根据限购限贷政策而无法办理过户，司法实务界倾向于认定买受人虽无过错但是客观上”履行不能“而判令合同应予解除，从而执行异议无法成立。买受人的民事权利可以排除强制执行，就在于除去尚未办理过户登记外，其民事权利应无瑕疵并且本身符合过户条件，两相比较，《异议复议规定》的规定更加公平和科学。
最后，案外人执行异议审查制度的实质，就是：在案外人对执行标的享有合法真实的实体权利，以及申请执行人受法律强制力保护的执行债权之间，进行比较并判断何者优先。具体到不动产，无论是《查、扣、冻财产的规定》还是《异议复议规定》，都是围绕这一问题在司法实践中制定的具体规则。正如《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》的讲话中所体现，对于条文规定还应该有更开阔的思路、更深刻的理解，着重认真考察案外人的行为是否合法、取得权利是否完整无瑕疵、对未能办理过户是否无过错等因素，本着平等保护、平衡各方当事人权利的原则，对案外人执行异议予以正确处理。
（免责声明：北京刑事辩护律师王学强选编自北大法宝律所实务，仅供刑事无罪辩护律师个人学习、研究。）
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