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房屋利益的分割一直是审理离婚案件的重点与难点问题。2014年11月17日《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》规定，人民法院在审理离婚案件中，根据《最高人民法院适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十条规定，判决由产权登记一方对另一方进行补偿时，应当查明婚前签订合同支付首付款、银行贷款及还贷、产权登记、夫妻共同支付款项、财产增值、尚未归还贷款情况。产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式为：房屋补偿款＝夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。
经调研已经审理的离婚诉讼案件，购房款中贷款利息往往占较大比例，且约定偿还贷款期间一般较长（十年以上），而房屋贷款利息可能因提前偿付而获得减免，长期贷款未来责任与房屋现值的时间成本不对等，会导致一方当事人以未来较长时间可能需要支付利息的代价取得实际房屋的现实利益，在审判工作中对该公式的可操作性及公平公正性存在一定不同认识。笔者认为，该计算公式不应考虑利息因素，因为现实生活中获得房屋产权的一方很有可能提前还款从而使得归还的总利息额度降低，这种情况下，考虑利息对于未获得房屋产权的一方是不公平的，下文将具体阐述。另本文仅针对已付购房款为夫妻共同财产情况下，是否应已付利息及应付利息列入房屋补偿款公式进行讨论，就已付购房款来源于一方借款或父母、亲朋资助等“特殊情况”不在本文讨论之列。
一、夫妻购房钱款组成比例的一般性列举
不考虑购房已支付钱款来源于第三方的特殊情况，如已付购房款来源于夫妻共同财产及银行贷款。以房屋价款200万，首付25%为例。夫妻甲、乙首付房款50万、银行贷款150万支付了购房款，房屋登记在甲方名下。20年偿付的还款计划下，贷款数额与本金基本相同（实务中20年购房贷款银行利息与本金数额基本相同），即利息150万，夫妻每个月偿还贷款12500元，其中包括每个月本金、利息各6250元（实际银行还贷，包括定额本金、定额利息、浮动数据等不同方式，因对数据比例无根本性影响，故简化举例），夫妻共需要偿还银行贷款本息300万。夫妻共同偿还贷款二年后，因纠纷提起离婚诉讼，此时已付首付50万元，已偿还贷款30万元（含本金15万元、利息15万元），尚欠贷款270万元。房屋现值为260万（假设每年上涨15%）。
二、房产利益补偿公式考虑已付、未付利息，和公式不考虑已付、未付利息情况下的不同计算结果比较
1、依据现有公式即，房屋补偿款=夫妻已支付房款（含利息）在总房款（含利息）中的比例×50%×房屋现值
按照前文所举案例，夫妻已支付房款（含利息）在总房款（含利息）中的比例为（50+30）÷350=22.86%。离婚后房屋归甲所有，甲需要给付乙的房屋折价款为22.86%×50%×260=297180元，即甲应给付乙房屋补偿款297180元。
2、依据不考虑利息的公式，房屋补偿款=夫妻已支付房款（不含利息）在总房款（不含利息）中的比例×50%×房屋现值
按照本文举例，夫妻已支付房款（不含利息）在总房款（不含利息）中的比例为（50+15）÷200=32.5%。
离婚后房屋归甲所有，甲需要给付乙的房屋折价款为32.5%×50%×260=297180元，即甲应给付乙房屋补偿款422500元。
从两种算法导致的十余万差额可以看出，因为商品房贷款利息数额较高，是否将利息列入计算公式部分，对当事人财产分割影响较大。
因房屋对于自然人属于贵重且必要的生活用品，在实际审理的涉及房屋贷款离婚诉讼中，多表现为当事人贷款数额高，约定还贷时间长，贷款利息数额与贷款本金数额相接近，离婚诉讼时未偿还贷款利息的数额远远高于已偿还贷款利息的数额。在该种情况下，夫妻共同偿还贷款时间越短，房屋上涨价格比例越大，则公式中考虑利息因素后，房屋分割时对分得房屋一方会越有利，而另一方取得的折价补偿款会大比例减少。
三、北京市高级人民法院所公布公式的相关问题
可以肯定的是，该种方式考虑了购房款的实际组成部分，考虑了已支付贷款的比例构成，真实的反映了已支付利息的这一情况。
但该种方式考虑了已支付利息，就必然需要将未支付利息的数额也加以考虑，公式计算过程中需要假设法院判决的房屋所有权人会支付剩余贷款利息。同时我们将忽略提前还款导致贷款利息下降的情况及在未来贷款期内偿还贷款与房屋现值的时间成本不对等性。实务中，当事人购买房屋因高额的贷款数额会申请较长时间的还款期，较长的还款期同时导致应偿还利息数额的提高，在较为常见的20年贷款中，利息与本金数额差额不会超过10%。我们忽略的问题在高额房贷利息的情况下，便会导致不合理的结果。
在离婚后，取得房屋一方可以申请向银行提前偿还贷款，而降低应付利息的数额。因为就购房贷款而言，贷款利息无论从绝对数额或与购房本金比较的相对数额，都是一个较大的数目。提前还款应付利息的数额减少，导致离婚诉讼中分得房屋所有权的一方，在取得财产时以假设己方支付对应利息成本为对价，获得较大房屋权利比例，支付对方较小的经济补偿，而在实际还款过程中并不需支付相应数额的利息，明显有违公平原则。当然有人可能会不认同该观点，主张取得房屋一方若提前还款需支付更大成本，十几年的还款需要一次性提前还清，承担负担更大；而在这里笔者不禁反问，该公式在计算利息因素时，不正是将未偿还贷款利息当做已偿还贷款考虑，因为只有如此才会对应房屋现值，难道这个公式考虑到时间成本了吗？
在不考虑提前还贷的前提下，假设规则的设定是当事人按期偿还贷款，计算公式从数据上并无问题，仍存在一方当事人以未来义务（十几年陆续按期偿还贷款）换取现在价值（房屋现值的较大比例）的不合理情况。就时间成本而言，因房屋贷款数额较大，当事人向银行申请的还款时间一般较长，就笔者审判经验而言，一般还款期集中在20年这一时段。当事人在20年中陆续偿还贷款本息与目前一次性付清同样数额的贷款本息，明显后者负担的成本更低，也就说在该种计算公式下，长期贷款未来责任与房屋现值存在时间成本不对等性，一方当事人能够以未来较长时间可能需要支付利息的代价取得现实房屋的利益！
在实际案例中，夫妻购房贷款数额越高，共同还贷时间越短，房屋价格上涨越快，判决取得房屋一方当事人所获得的利益就越大，相应的判决获得房屋折价补偿的一方当事人遭受的损失也就越大。
四、不考虑利息公式的相关问题
不将利息列入公式，即没有将购房款中已经支付的贷款利息计算在内，有人可能会质疑该种方式不能如实反映事实情况，会否导致不公平的结果。需要指出，本文讨论的前提是已支付贷款购房利息为夫妻共同支付，对该部分利息在购房款中的份额不进行考虑，在当事人仅有夫妻双方的离婚诉讼中是不会造成不公平结果的，因为双方出资中利息部分都进行了等额的折抵，就购房款总额的“分母”中对该利息亦不计算。原告与被告支付购房款中利息部分都没有计算在内，该问题向当事人解释时得到认同的难度应该不大。
该种方式不考虑已付款中的利息部分，同时也避免了将离婚时尚未支付的利息计算在内。一方面避免了当事人离婚后提前还款使得利息总额减少从而导致应用公式脱离实际的情况，规避了未来利息的不确定性。另一方面也避免了在按期还款的情况下，一方当事人以未来成本（剩余贷款期内按期偿还本金及利息）换取现实价值（房屋现值中未付利息的对应比例）的不合理情况的发生。
需要指出，贷款利息并非购买商品的必要成本，也不能反映商品在购买时的真正价值。在现金充足的情况下，该部分利息可以不用负担，并不属于商品售价的一个部分。实际上，资金不足的当事人，以支付利息获取贷款的方式，取得本无力取得的交易机会，与商品价值本身并无联系。在夫妻离婚的情况下，将一方当事人将要负担的非必要的利息成本，计算入双方财产比例分配的公式中，是不合理的，也是不公平的。如财产损害赔偿的诉讼中，除了受损车辆的市场价值，我们会考虑车主购买受损车辆时的贷款利息成本吗？
笔者认为，不考虑利息因素的计算公式，因同时忽略了离婚诉讼双方已付利息份额，不计算未知不可控制的利息支付数额，根据夫妻双方支付购房款本金的比例分配房屋现值。该方案的适用，针对常见离婚案件中表现出的贷款利息数额较高、约定还款时间长、未还利息多于已偿还利息数额的情况下，还是相对公正合理的。且该方案计算更为便捷，可操作性更强，已还款中对应本金及利息的分割，银行可以应贷款人或法院的要求快速出具清单及统计数据。
以上意见，仅根据本人对法律法规理解与本人有限办案经验做出。请您指教批评。
（免责声明：北京刑事辩护律师王学强选编自北大法宝律所实务，仅供刑事无罪辩护律师个人学习、研究。）
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